Por el Dr. Daniel Enrique Butlow, Abogado y Docente
¿Sucede esto con el nuevo Código de Edificación? Aún no es tiempo de juzgar. Al fin y al cabo el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación ya lleva más de 3 años de vigencia y aún no ha sido estudiado, pero corresponde al menos, frente a la urgencia del caso (ni más ni menos que los requisitos y procedimientos básicos vigentes para las obras en todas sus etapas y estándares constructivos de habitabilidad, seguridad, funcionalidad, accesibilidad y sustentabilidad), alertar y señalizar el camino menos peligroso para evitar mayores accidentes de los que inevitablemente ocurrirán.
- EL VALOR DE UNA LEY: Cuando los romanos decían “Dura lex sed lex”, sabían de que estaban hablando. El nuevo Código es una Ley de orden público. No estamos en presencia de un acto administrativo (tipo ordenanza, reglamento o circular) que podría ser alterado fácilmente y mucho menos por disposiciones reglamentarias. Olvídese de los reglamentos. La Ley es la ley y es obligatoria tanto para el particular, como para la autoridad pública de Gobierno.
- DEFINICIONES PELIGROSAS: También sabían los romanos sobre los peligros de las definiciones (definitio periculosa est). Definir es poner límites o quitarlos. Así por ejemplo, siempre hubo acuerdo sobre el contenido de una Dirección de Obra, es decir el control de la fiel interpretación de los planos de un proyecto. Ahora en cambio y en el Glosario (Título I) se define a la dirección de obra como “conjunto de tareas que lleva a cabo el profesional a cargo de la obra y que puede contemplar el diseño del proyecto, la revisión, su interpretación y/o su coordinación y conducción durante la ejecución de la obra”. No hacen falta explicaciones.
- ARQUITECTURA LEGAL GLOBAL: Un reglamento técnico extranjero o internacional puede ser mejor o superior al nacional y en ese caso se presenta, previa verificación, su aplicación directa. Se trata de la puesta en vigencia – tal vez por primera vez – de la arquitectura legal global (Nueva York 2007). No es que se aplique la norma extranjera por ausencia de normas locales, sino porque la foránea es superior o más estricta.
- EFICIENCIA ENERGETICA: Me sorprendió en Roma y en Bologna que esta fuera la primera obligación profesional de arquitectos, ingenieros y desarrollistas (Il Codice Civile Commentario – Contratto d’opera Professionale – Giuffré Editore). Ahora, de aquí en más y cumpliendo tratados internacionales (Kyoto) la eficiencia del uso de la energía es norma de aplicación directa a toda construcción. Su incumplimiento generara graves sanciones para los profesionales involucrados sin pasar por reglamentos autónomos u otro tipo de verificaciones. En la UE (Unión Europea) estas normas ya tienen un cuarto de siglo y hasta su propia comisión de juzgamiento, no para individuos incumplidores, sino para los Estados involucrados.
- AVISOS DE OBRA: Parece claro que no hay excepciones. Para la realización de cualquier tarea constructiva deberá solicitarse un aviso o permiso de obra y alivia, en el caso de los primeros, que su concesión sea automática (Titulo II), pero lamentablemente y a renglón seguido se dispone que la automaticidad depende de la presentación de la documentación requerida en la reglamentación (que no se conoce) y bajo un procedimiento también desconocido que algún día establecerá la autoridad de aplicación. Por el momento solo puede aconsejarse el uso de principio supralegal de la razonabilidad.
- PERMISOS DE OBRA: Desde una pequeña demolición o modificación hasta una monumental obra de arquitectura se requiere permiso de obra para su ejecución, el que se ha clasificado de diversas maneras de acuerdo a metraje, altura y otros casos particularizados, pero subsiste el procedimiento reglamentario que algún día se dictará y aún no se conoce. Constitucionalmente hablando, las leyes no requieren reglamentación para su aplicación por lo que la Administracion deberá sujetarse a estas facultades regladas y no a otras no vigentes. Una vez más, deberá aplicarse la razonabilidad como parámetro que exige el Art. 3° del nuevo Código Civil y Comercial para que los jueces resuelvan sus causas y que es una norma superior.
- FACTIBILIDAD: La Ley resuelve los pedidos y estudios de factibilidad a través de un nuevo sistema denominado “permisos de obra en etapa de proyecto” que se corresponden a un anteproyecto (ordenado por la ley) que no resulta apto para construir. El permiso de obra en etapa de proyecto podrá aplicarse sobre futuros permisos de micro obra, de obra menor, obra media y obra mayor. El plazo de vigencia del Permiso de Etapa de Proyecto, será de 180 (ciento ochenta) días corridos. Para garantizar los derechos de comitente y profesionales habrá que hacer uso de los contratos preliminares que legislan los Art. 994 y s.s. del Código Civil y Comercial de la Nación.
- PROPIEDAD HORIZONTAL: El régimen de mayorías y minorías para autorizar obras en inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal lo determina como corresponde el nuevo Código Civil y Comercial (Arts. 2037 y s.s.) y no, ilegales resoluciones administrativas como venía sucediendo. Hay incluso frente a la denegación, acciones reservadas para el solicitante o la minoría afectada sobre las que conforme el Art. 2051, decidirá el Juez.