Por el Dr. Daniel Enrique Butlow / consultas@arquilegal.com
Con la colaboración del (**) Dr. Ricardo Adrian Butlow
Pocas veces se presenta la oportunidad de analizar un tema tan novedoso y crucial para el mundo inmobiliario, de la arquitectura y la construcción, como lo es el de los nuevos contratos asociativos, una forma parecida a asociarse, pero sin socios y sin crear una sociedad.
EL PROBLEMA:
Proyectar, dirigir una obra y construirla es un arte cada día más difícil y complejo. Nadie le pidió a Palladio, Gaudí o Le Corbusier que justificara económicamente un proyecto o que consiguiera más metros vendibles. En esos tiempos los desarrolladores eran mecenas.
Hoy en día las exigencias de la producción, la tecnología y la feroz competencia comercial y de marketing requieren más que talento y creatividad… requieren de contratos de participación y colaboración que hasta ahora se realizaban mediante peligrosas sociedades accidentales, en participación o civiles donde nunca se conoce el límite de los riesgos asumidos.
Por dar un solo ejemplo ¿Cuál es el compromiso asumido por dos estudios de arquitectura que se “asocian” para una sola obra?, otro más, ¿Cómo resolver el tema de las “alianzas estratégicas” en lo que hace a su responsabilidades y derechos entre constructores y vendedores o fabricantes de materiales?
CONTRATOS ASOCIATIVOS:
Como respuesta a estos interrogantes, nacen los contratos asociativos a los que no se les aplican las normas sobre sociedades (Ley 19.550 con las modificaciones dispuestas por Ley 26.994, anexo II) y no son, ni por medio de ellos se constituyen personas jurídicas, sociedades ni sujetos de derecho (Art. 1442 CCyCom).
Estos contratos no están sujetos a requisitos de forma (Art. 1444), tienen libertad de contenidos (Art. 1446) y estén o no inscriptos en el Registro Público tienen pleno valor entre las partes.
El Código Civil y Comercial ha regulado cuatro tipos de contratos asociativos: el negocio en participación; la agrupación de colaboración; la unión transitoria; y el consorcio de cooperación, respectivamente, pero también ha conferido un amplio ejercicio de la autonomía de la voluntad, para poder celebrarlos con otros contenidos que los de los previamente identificados.
NEGOCIO EN PARTICIPACIÓN:
El negocio en participación se caracteriza por estructurar una o más operaciones determinadas, a cumplirse mediante aportes comunes, a nombre personal de un gestor, quien actúa – ante terceros – por cuenta de los partícipes o partes ocultas, en tanto no exterioricen la apariencia de una actuación común. En consecuencia, crea una relación contractual interna, válida y vinculante exclusivamente entre ellos.
Su marco legal es el siguiente:
DEFINICION. El negocio en participación tiene por objeto la realización de una o más operaciones determinadas a cumplirse mediante aportaciones comunes y a nombre personal del gestor. No tiene denominación, no está sometido a requisitos de forma, ni se inscribe en el Registro Público. (Art. 1448).
GESTOR. Actuación y responsabilidad. Los terceros adquieren derechos y asumen obligaciones solo respecto del gestor. La responsabilidad de este es ilimitada. Si actúa más de un gestor son solidariamente responsables (Art. 1449).
PARTÍCIPE. Partícipe es la parte del negocio que no actúa frente a los terceros. No tiene acción contra éstos ni éstos contra aquél, en tanto no se exteriorice la apariencia de una actuación común (Art. 1450).
DERECHOS DE INFORMACION Y RENDICION DE CUENTAS. El participe tiene derecho a que el gestor le brinde información y acceso a la documentación relativa al negocio. También tiene derecho a la rendición de cuentas de la gestión en la forma y en el tiempo pactados; y en defecto de pacto, anualmente y al concluir la negociación. (Art. 1451).
LIMITACION DE LAS PÉRDIDAS. Las pérdidas que afecten al participe no pueden superar el valor de su aporte (Art. 1452).
CONCLUSIONES:
Lo expuesto y legislado es una forma de organización de negocios flexible, concertada entre partes independientes que no pierden su individualidad y pensada como una alternativa a las sociedades y a los fideicomisos.
Todavía no ha sido estudiada con la profundidad que se merece, pero como decía Rafael Bielsa: “Si no hay nada, necesario es empezar por algo…” teniendo en cuenta, que la construcción es un negocio muy complicado como para que a su vez, se le agreguen papeles equivocados.